Qui paie les frais de notaire ?
Savoir qui paie les frais de notaire est une question de principe tranchée par la loi : sauf accord contraire, c’est l’acheteur. Voici ce que dit précisément le Code civil, comment et quand ces frais se règlent, et les rares cas où le vendeur peut les prendre à sa charge.
- En principe, c’est l’acheteur qui paie les frais de notaire (article 1593 du Code civil).
- Ils se règlent le jour de la signature de l’acte authentique, en plus du prix du bien.
- Exception : la clause « acte en main » fait porter les frais sur le vendeur — elle doit être écrite.
- Dans le neuf, certains promoteurs offrent les frais : c’est une remise commerciale, le vendeur les absorbe.
- Quelques frais restent toujours au vendeur (mainlevée d’hypothèque, par exemple).
La réponse à la question « qui paie les frais de notaire » figure noir sur blanc dans le Code civil. L’article 1593 pose que les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. Autrement dit, l’acquéreur règle, en plus du prix, l’intégralité des frais d’acquisition.
Cette règle vaut pour tous les biens — maison, appartement, terrain — qu’ils soient neufs ou anciens. Le vendeur, lui, encaisse le prix net.
Cette disposition n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger par une clause expresse (voir plus bas). Mais en l’absence d’accord particulier, l’acheteur paie. Pour le détail du calcul, voir comment calculer les frais de notaire ?
Les frais ne se paient pas au moment du compromis, mais à la signature de l’acte authentique, le jour du transfert de propriété — généralement quelques mois après le compromis.
À noter : les frais peuvent parfois être intégrés au prêt immobilier (financement dit « à 110 % »), mais beaucoup de banques préfèrent qu’ils soient couverts par l’apport personnel.
Vendeur et acheteur peuvent convenir que le vendeur supporte les frais : c’est la vente « acte en main ». Pour être valable, cette clause doit impérativement figurer dans le compromis ou la promesse de vente.
L’« acte en main » n’efface pas les frais : le vendeur les réintègre généralement au prix affiché. L’avantage est surtout de présenter un prix « tout compris » — utile quand l’acheteur dispose d’un apport limité, mais pas d’une vraie économie.
Dans les programmes neufs, on voit souvent l’argument « frais de notaire offerts ». Il s’agit d’une opération commerciale : le promoteur (le vendeur) prend les frais à sa charge pour rendre l’offre attractive. Juridiquement, c’est une forme d’acte en main appliquée à la promotion immobilière.
Rappelons que dans le neuf, ces frais sont déjà bien plus faibles que dans l’ancien — autour de 2 à 3 % du prix. Pour comprendre pourquoi, voir frais de notaire dans l’ancien ou le neuf : quelles différences ?
Même quand l’acheteur règle les frais d’acquisition, certains frais incombent toujours au vendeur, car ils découlent de ses propres obligations.
| Frais | À la charge de |
|---|---|
| Droits de mutation, émoluments, débours, CSI | Acheteur |
| Mainlevée d’hypothèque (si prêt en cours) | Vendeur |
| Diagnostics immobiliers obligatoires | Vendeur |
| Commission d’agence | Selon le mandat |
La commission d’agence mérite attention : selon que le mandat la met « à la charge acquéreur » ou « charge vendeur », elle peut modifier l’assiette des droits de mutation, donc le montant final des frais.
| Poste | Montant indicatif | Payé par |
|---|---|---|
| Frais d’acquisition (« frais de notaire ») | ≈ 20 000 € | Acheteur |
| Frais de mainlevée d’hypothèque | quelques centaines d’€ | Vendeur |
| Diagnostics (DPE, amiante, électricité…) | ≈ 300 à 600 € | Vendeur |
Le gros de la facture — les 20 000 € de frais d’acquisition — pèse donc sur l’acheteur. Pour replacer cette somme dans le budget total de l’opération, voir le Guide complet de l’achat immobilier.
Puisque c’est l’acheteur qui supporte ces frais, mieux vaut en connaître le montant avant de signer le compromis. Le calculateur de frais de notaire Simulvia estime en quelques secondes la somme à provisionner selon le prix et le type de bien, pour l’intégrer sereinement à votre plan de financement.
Pour suivre toutes les étapes de l’achat, de l’offre à la remise des clés, appuyez-vous sur le Guide complet de l’achat immobilier.
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Les montants indiqués sont fournis à titre indicatif et peuvent varier selon le bien, le département et la situation des parties. Ces informations sont données à titre informatif et ne constituent ni un conseil juridique, fiscal ou financier. Pour la rédaction d’une clause ou l’analyse de votre situation, rapprochez-vous de votre notaire.