Calculateur surface habitable loi Boutin et combles
Calculez instantanément votre surface habitable : pièces comptabilisées, combles sous 1,80 m exclus, annexes mises à part — selon la définition légale.
(loi Boutin)
comptabilisés
(hors surface habitable)
Les informations fournies par ce calculateur le sont à titre informatif et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal ou financier. Pour un bail, un acte de vente ou un litige, seul un mesurage précis — idéalement réalisé par un professionnel — fait foi.
Le calculateur surface habitable applique la définition légale du décret n°2002-120 : la surface de plancher des pièces, mesurée entre murs, dont les zones de moins de 1,80 m de hauteur sont exclues. Murs, cloisons, marches, gaines et embrasures sont déjà hors compte quand vous mesurez l’intérieur des pièces.
Pour les combles, le calculateur applique un abattement selon la pente : sous un toit standard, environ 35 % de la surface au sol passe sous la barre des 1,80 m et disparaît du compte.
Une maison avec 85 m² de pièces au rez-de-chaussée, 30 m² de combles aménagés en pente standard et un garage de 20 m² : 85 + 19,5 = 104,5 m² habitables. Le garage n’entre jamais dans le compte — l’annonce qui afficherait « 135 m² » serait trompeuse.
La règle paraît simple ; les cas particuliers font les litiges. Voici le tri, espace par espace.
| Espace | Comptabilisé ? | Précision |
|---|---|---|
| Pièces de vie, chambres, cuisine, SDB, WC, couloirs | Oui | Mesurés entre murs, plinthes incluses |
| Placards intégrés | Oui | Si le sol est dans la continuité de la pièce et la hauteur ≥ 1,80 m |
| Combles aménagés | Partiellement | Uniquement les zones de plus de 1,80 m sous plafond |
| Escaliers et trémies | Non | Déduits à chaque niveau |
| Garage, cave, combles non aménagés | Non | Annexes — valorisées à part dans une annonce |
| Véranda, balcon, terrasse, loggia | Non | Même chauffée, la véranda reste hors surface habitable loi Boutin |
La règle des 1,80 m. C’est elle qui fait fondre les combles : une chambre mansardée de 20 m² au sol peut ne compter que pour 12 m². Mesurez la largeur de la zone à 1,80 m de hauteur, le reste est du rangement — agréable, mais juridiquement inexistant.
Boutin ou Carrez. La surface habitable (loi Boutin) régit la location ; la superficie privative (loi Carrez) figure dans les ventes en copropriété et peut inclure une véranda close ou un grenier aménageable. Sur le même appartement, les deux chiffres diffèrent souvent de quelques m² — utilisez le bon selon le contexte.
L’enjeu du mesurage. En vente Carrez, une erreur de plus de 5 % ouvre droit à une réduction de prix proportionnelle ; en location, la surface habitable doit figurer au bail. Le calculateur surface habitable donne une estimation fiable — pour un acte, faites établir un mesurage professionnel.
Vous rénovez après l’achat ?
L’application Simulvia chiffre les travaux pièce par pièce — y compris l’aménagement de combles qui crée de la surface habitable.
Les informations fournies par Simulvia le sont à titre informatif. Elles ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal ou financier.