Guide complet de l’achat immobilier démarches et étapes
L’achat immobilier suit un parcours balisé : recherche, offre, compromis, financement, acte authentique. Voici chaque étape avec ses délais, ses coûts réels et les chiffres 2026 à connaître avant de vous lancer.
- 01Définir son budget réel avant de chercher
- 02Les frais à prévoir en plus du prix d’achat
- 03Les étapes de l’achat, de l’offre à l’acte
- 04Les visites : quoi vérifier sur place
- 05Compromis et conditions suspensives
- 06Le financement : délais et points clés
- 07Neuf ou ancien : ce que ça change
- 08FAQ — Questions fréquentes
- Comptez 3 à 4 mois entre la signature du compromis et l’acte authentique — et souvent 6 à 12 mois pour l’ensemble du projet.
- Les frais de notaire représentent 7 à 8,5 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf — la majorité des départements appliquent le taux majoré depuis 2025.
- Le délai de rétractation après le compromis est de 10 jours — c’est votre seule sortie sans condition ni pénalité.
- La condition suspensive de prêt vous protège : si le financement est refusé, vous récupérez votre dépôt de garantie.
- Au-delà du prix : frais de notaire, garantie bancaire, courtier éventuel, déménagement et travaux — prévoyez 10 à 15 % de plus que le prix affiché.
Le budget d’un achat immobilier ne se résume pas au prix affiché sur l’annonce. Commencer les visites sans avoir cadré son budget total, c’est risquer un refus de prêt après le compromis — ou découvrir que les frais annexes absorbent l’enveloppe travaux.
La règle bancaire de base : le taux d’endettement maximal est fixé à 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse), sur une durée de crédit plafonnée à 25 ans dans la plupart des cas. Un apport personnel d’au moins 10 % du prix — de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie — est généralement attendu par les banques.
Pour un achat immobilier dans l’ancien à 250 000 €, le coût total réel se situe entre 270 000 et 290 000 € une fois tous les frais intégrés. Voici le détail.
| Frais | Montant | Exemple pour 250 000 € (ancien) |
|---|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 7 à 8,5 % du prix | 17 500 à 21 000 € |
| Garantie du prêt (caution ou hypothèque) | 1 à 2 % du montant emprunté | 2 000 à 4 500 € |
| Frais de dossier bancaire | 500 à 1 500 € | 500 à 1 500 € |
| Courtier (si utilisé) | 1 000 à 3 000 € (souvent au succès) | 1 000 à 3 000 € |
| Frais d’agence (si non inclus au prix) | 3 à 8 % du prix | Souvent déjà inclus dans le prix affiché |
| Déménagement | 500 à 3 000 € | 500 à 3 000 € |
Depuis avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation de 4,5 % à 5 % — la grande majorité l’ont fait. Pour un bien ancien à 200 000 € au taux majoré, comptez environ 16 000 à 16 500 € de frais. Bonne nouvelle pour les primo-accédants : le budget 2026 prévoit une réduction pouvant aller jusqu’à 50 % des droits de mutation, sous conditions — renseignez-vous auprès de votre notaire.
Une fois le bien trouvé, le parcours d’achat immobilier suit des étapes encadrées par la loi, avec des délais largement incompressibles. Comptez 3 à 4 mois entre le compromis et la remise des clés.
Une visite sérieuse dure 45 minutes à 1 heure — et un bien qui vous intéresse mérite une seconde visite, à un horaire différent. Voici les points qui coûtent cher s’ils sont ratés.
| Point de contrôle | Ce qu’il faut regarder | Coût si problème |
|---|---|---|
| Toiture et charpente | Tuiles, traces d’humidité au plafond du dernier étage, état visible des combles | 8 000 à 25 000 € |
| Humidité | Auréoles, salpêtre, odeur de moisi, peinture cloquée en bas de murs | 2 000 à 15 000 € |
| Électricité | Âge du tableau, présence de différentiels, prises de terre | 5 000 à 15 000 € |
| Fenêtres | Simple ou double vitrage, état des joints et des menuiseries | 400 à 900 €/fenêtre |
| DPE | Classe énergétique — un F ou G implique des travaux et des restrictions à la location | 20 000 à 50 000 € de rénovation énergétique |
| Surface réelle | La surface habitable annoncée (loi Carrez en copropriété) | Prix au m² faussé |
Le vendeur doit fournir le dossier de diagnostic technique : DPE, amiante (avant 1997), plomb (avant 1949), électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), termites selon les zones, état des risques. En copropriété, demandez aussi les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale — ils révèlent les travaux votés ou à venir.
Les conditions suspensives sont vos filets de sécurité : si l’une d’elles ne se réalise pas, la vente est annulée et le dépôt de garantie restitué. Elles se négocient à la rédaction du compromis — pas après.
| Condition suspensive | Caractère | Ce qu’elle couvre |
|---|---|---|
| Obtention du prêt | Obligatoire (si financement à crédit) | Refus de prêt aux conditions prévues au compromis (montant, taux maximal, durée) |
| Absence de servitude grave | Standard | Servitudes d’urbanisme ou de droit privé révélées par le notaire |
| Absence de préemption | Standard | La commune renonce à son droit de préemption urbain |
| Obtention d’un permis ou d’une autorisation | À négocier | Utile si votre projet dépend de travaux soumis à autorisation |
| Vente préalable de votre bien | À négocier (rarement acceptée) | Évite de porter deux biens — mais affaiblit votre offre face à un autre acheteur |
La condition suspensive de prêt doit mentionner un taux maximal réaliste. Si le compromis indique « prêt à 3 % maximum » et que les banques proposent 3,4 %, vous êtes coincé : soit accepter un taux hors condition, soit perdre la protection. Indiquez une marge par rapport aux taux du moment.
Le coût total d’un crédit ne se lit pas sur le seul taux nominal. Le TAEG (taux annuel effectif global) intègre les intérêts, l’assurance emprunteur, la garantie et les frais de dossier — c’est lui qui permet de comparer les offres entre elles.
L’assurance emprunteur pèse lourd : 0,1 à 0,6 % du capital par an selon l’âge et le profil. Depuis la loi Lemoine, elle peut être changée à tout moment sans frais — la déléguer à un assureur externe plutôt qu’à la banque fait économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
Le PTZ (prêt à taux zéro) reste disponible en 2026 pour les primo-accédants sous conditions de revenus — il peut financer une partie de l’achat sans intérêts. Les conditions exactes dépendent de la zone et de la composition du foyer : vérifiez votre éligibilité sur service-public.fr ou auprès de votre banque.
Un courtier (1 000 à 3 000 €, le plus souvent payés uniquement au succès) compare les banques à votre place et négocie le taux. Son intérêt est maximal pour les profils atypiques (indépendants, CDD) ou quand les écarts de taux entre banques sont importants. Pour un dossier simple, consulter directement 3 ou 4 banques donne souvent un résultat comparable.
| Critère | Ancien | Neuf (VEFA) |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 7 à 8,5 % du prix | 2 à 3 % du prix |
| Prix au m² | Référence du marché | 15 à 25 % plus cher que l’ancien comparable |
| Disponibilité | 3 à 4 mois (délai de l’acte) | 12 à 24 mois (construction) |
| Travaux à prévoir | Variables — à intégrer au budget | Aucun, garanties constructeur (parfait achèvement, décennale) |
| Performance énergétique | Selon DPE — rénovation parfois nécessaire | Normes récentes (RE2020) |
| Négociation du prix | Marge de 3 à 8 % courante | Faible — remises promoteur ponctuelles |
Pour un achat dans l’ancien avec travaux, estimez le coût de la rénovation avant de faire votre offre — c’est ce chiffre qui détermine si le prix demandé est cohérent. Notre guide Budget rénovation maison donne toutes les fourchettes par poste.
Préparez votre achat immobilier
Frais de notaire, budget total, surface habitable : calculez tous les chiffres de votre projet avant de vous engager.
Les informations de cet article sont fournies à titre informatif. Elles ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal ou financier. Pour votre situation personnelle, rapprochez-vous d’un notaire ou d’un professionnel qualifié.