Frais de notaire dans l’ancien ou le neuf : quelles différences ?
« Les frais de notaire, c’est 7 à 8 %, partout pareil. » L’idée est répandue… et fausse. Les frais de notaire dans l’ancien ou le neuf peuvent varier du simple au triple pour un même prix d’achat. Voici d’où vient l’écart, ce qui change réellement et ce qui ne bouge pas d’un type de bien à l’autre.
- 01Frais de notaire dans l’ancien ou le neuf : pourquoi un tel écart ?
- 02Qu’appelle-t-on un bien « ancien » et un bien « neuf » ?
- 03Ce qui change : les droits de mutation
- 04Ce qui ne change pas : émoluments, débours, CSI
- 05Comparatif chiffré ancien / neuf
- 06Exemple concret : le même bien à 250 000 €
- 07Utiliser un calculateur
- 08FAQ
- Dans l’ancien, comptez 7 à 8 % du prix ; dans le neuf, plutôt 2 à 3 %.
- Tout l’écart vient des droits de mutation (taxes), pas de la rémunération du notaire.
- Dans le neuf, la taxe est fortement réduite (≈ 0,7 %) contre ≈ 5,8 à 6,3 % dans l’ancien.
- Émoluments du notaire, débours et contribution de sécurité immobilière sont identiques dans les deux cas.
- Un bien est « neuf » s’il est vendu pour la première fois et achevé depuis moins de cinq ans.
La différence des frais de notaire dans l’ancien ou le neuf tient à un seul poste : les droits de mutation, c’est-à-dire les taxes que le notaire collecte pour l’État et les collectivités. Ces taxes représentent environ 80 % de l’addition dans l’ancien. Dans le neuf, elles sont fortement réduites — d’où une facture bien plus légère.
Non, les « 7-8 % » ne s’appliquent pas partout. Ils valent pour l’ancien. Appliquer ce taux à un achat neuf revient à surestimer le budget de plusieurs milliers d’euros.
Pour comprendre le détail du calcul poste par poste, voir comment calculer les frais de notaire ?
La distinction est fiscale, pas esthétique : un appartement récent de trois ans déjà revendu une fois bascule dans l’« ancien ».
| Catégorie | Définition fiscale | Exemples |
|---|---|---|
| Neuf | Vendu pour la première fois, achevé depuis moins de 5 ans, acquis auprès d’un professionnel | VEFA (achat sur plans), maison neuve, logement jamais habité |
| Ancien | A déjà fait l’objet d’une vente, ou achevé depuis plus de 5 ans | Appartement de revente, maison existante, même récente |
Dans le neuf en VEFA, le prix affiché inclut généralement déjà la TVA à 20 %. Les « frais réduits » ne signifient donc pas que l’achat est globalement moins taxé — la fiscalité se situe simplement à un autre endroit.
C’est le seul poste qui sépare réellement l’ancien du neuf.
| Type de bien | Droits de mutation (indicatifs, variables) |
|---|---|
| Ancien | ≈ 5,8 % (départements à 4,50 %) à ≈ 6,3 % (départements ayant adopté 5,00 %) |
| Neuf / VEFA | Taxe de publicité foncière réduite, ≈ 0,7 % du prix hors taxes |
Depuis la loi de finances pour 2025, les départements peuvent relever leur part de droits jusqu’à 5,00 %, ce qui creuse encore l’écart avec le neuf dans la plupart des territoires. Des dispositifs allégés existent par ailleurs pour les primo-accédants, mais ils sont variables selon les départements et soumis à conditions : renseignez-vous auprès de votre notaire.
Beaucoup l’ignorent : trois postes sur quatre sont strictement identiques, que le bien soit ancien ou neuf, car ils ne dépendent que du prix de vente.
À prix identique, voici l’ordre de grandeur des frais selon le type de bien.
| Prix net vendeur | Ancien (≈ 7-8 %) | Neuf (≈ 2-3 %) |
|---|---|---|
| 150 000 € | ≈ 10 500 à 12 000 € | ≈ 3 000 à 4 500 € |
| 250 000 € | ≈ 17 500 à 20 000 € | ≈ 5 000 à 7 500 € |
| 350 000 € | ≈ 24 500 à 28 000 € | ≈ 7 000 à 10 500 € |
L’économie sur le neuf se compte donc en milliers d’euros — un argument à mettre en balance avec le prix au mètre carré, souvent plus élevé dans le neuf.
| Poste | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation | ≈ 15 800 € (6,32 %) | ≈ 1 800 € (0,71 %) |
| Émoluments du notaire (TVA comprise) | ≈ 2 900 € | ≈ 2 900 € |
| Débours et formalités | ≈ 1 200 € | ≈ 1 200 € |
| Contribution de sécurité immobilière | ≈ 250 € | ≈ 250 € |
| Total | ≈ 20 150 € (≈ 8,1 %) | ≈ 6 150 € (≈ 2,5 %) |
Soit un écart d’environ 14 000 € pour un bien au même prix, dû presque exclusivement aux droits de mutation. Pour situer ces frais dans le budget global de l’opération, voir quels frais prévoir lors d’un achat immobilier ?
Plutôt que d’appliquer un pourcentage approximatif, un calculateur applique le taux exact selon le type de bien (ancien ou neuf), le prix et le département, puis détaille chaque poste. Le calculateur de frais de notaire Simulvia vous permet de comparer les deux scénarios côte à côte avant même de vous positionner sur un bien.
Pour replacer ce choix dans la stratégie d’achat complète, consultez le Guide complet de l’achat immobilier.
Ancien ou neuf : tranchez sur les chiffres
Avec l’application Simulvia, comparez les frais de notaire des deux options et intégrez-les à votre budget d’acquisition en quelques secondes.
Les montants et taux indiqués sont fournis à titre indicatif et peuvent varier selon le département, la nature du bien et la date de l’acte. Ces informations sont données à titre informatif et ne constituent ni un conseil juridique, fiscal ou financier. Pour une estimation engageante, rapprochez-vous de votre notaire.