Quels frais prévoir en plus du prix d’achat ?
On croit souvent que l’apport personnel sert à payer une partie de la maison. En réalité, il sert d’abord à couvrir les frais que la banque ne finance pas. Savoir quels frais prévoir en plus du prix d’achat, c’est donc connaître le montant de cash à réunir avant même de signer — et comprendre pourquoi un apport est attendu.
- 01Quels frais prévoir en plus du prix d’achat : l’idée reçue sur l’apport
- 02Les frais d’acquisition, le poste à provisionner
- 03Les frais de financement
- 04Les frais souvent déjà inclus : l’agence
- 05Pourquoi la banque demande environ 10 % d’apport
- 06Exemple concret : le cash à prévoir à 250 000 €
- 07Utiliser un calculateur
- 08FAQ
- Les frais en plus du prix sont surtout du cash que la banque ne finance pas : c’est le rôle de l’apport.
- Le plus lourd est le frais d’acquisition (notaire) : 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
- S’y ajoutent les frais de financement : dossier, garantie, éventuel courtage.
- Les frais d’agence sont le plus souvent déjà inclus dans le prix affiché (FAI).
- C’est pourquoi un apport d’environ 10 % du prix est généralement attendu.
Pour savoir quels frais prévoir en plus du prix d’achat, il faut d’abord corriger une croyance répandue : l’apport ne réduit pas « le prix de la maison ». Le prêt, lui, finance le prix versé au vendeur. L’apport, de son côté, sert surtout à régler les frais que la banque ne prête généralement pas.
« Mon apport va payer une partie du bien. » En pratique, il couvre d’abord les frais d’acquisition et de financement — non finançables par le crédit classique. Sans apport, il faut un prêt « à 110 », plus rare.
Pour situer ces frais dans votre budget global, voir quel budget pour acheter une maison ?
C’est le frais « en plus du prix » le plus lourd, et celui qui pèse le plus sur l’apport. Improprement appelé « frais de notaire », il est composé en grande partie de taxes.
| Type de bien | Frais d’acquisition | Sur 250 000 € |
|---|---|---|
| Ancien | 7 à 8 % du prix | ≈ 17 500 à 20 000 € |
| Neuf / VEFA | 2 à 3 % du prix | ≈ 5 000 à 7 500 € |
Ce montant est dû le jour de la signature, en plus du prix. Il conditionne directement l’apport minimal à réunir.
Dès qu’un prêt finance l’achat, trois frais s’ajoutent, eux aussi à couvrir au démarrage.
Tous les frais ne s’ajoutent pas au prix affiché. Les frais d’agence, en particulier, sont le plus souvent déjà compris dans le prix de l’annonce (prix « FAI », frais d’agence inclus).
Vérifiez le mandat : si la commission est « à la charge de l’acquéreur » et affichée à part, elle peut modifier l’assiette des frais de notaire. Si elle est en FAI, inutile de la rajouter à votre cash.
Tout se relie ici : la plupart des banques attendent un apport d’environ 10 % du prix précisément parce qu’il correspond, en gros, à ces frais d’acquisition et de financement. L’apport ne sert donc pas tant à réduire le prêt qu’à payer ce que le prêt ne couvre pas.
Une partie de cet apport est mobilisée tôt : l’indemnité d’immobilisation versée au compromis (souvent 5 à 10 % du prix) est conservée en séquestre puis déduite à la signature. Des prêts aidés comme le PTZ peuvent, sous conditions, réduire le besoin d’apport — un point à étudier dans comment préparer son budget immobilier ?
| Frais en plus du prix | Montant indicatif |
|---|---|
| Frais d’acquisition (notaire, ~8 %) | ≈ 20 000 € |
| Frais de garantie (caution) | ≈ 2 500 à 3 500 € |
| Frais de dossier bancaire | ≈ 500 à 1 500 € |
| Cash à prévoir = apport minimal | ≈ 23 000 à 25 000 € (≈ 10 %) |
Ce sont ces ≈ 24 000 € — et non une fraction du prix de la maison — que votre apport doit couvrir en priorité. Les frais d’agence sont ici supposés inclus dans le prix FAI. Montants indicatifs, variables selon le dossier et la banque.
Pour connaître le cash réellement nécessaire en plus du prix, le calculateur de budget d’achat Simulvia additionne automatiquement les frais d’acquisition et de financement, et en déduit l’apport minimal à prévoir selon le prix et le type de bien.
Pour construire l’ensemble de votre plan de financement, appuyez-vous sur le Guide complet de l’achat immobilier.
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Les montants et fourchettes indiqués sont fournis à titre indicatif et varient selon le bien, le département, la banque et le dossier. Ces informations sont données à titre informatif et ne constituent ni un conseil juridique, fiscal ou financier. Pour une étude personnalisée, rapprochez-vous de votre banque, d’un courtier ou d’une ADIL.