Quel budget pour acheter une maison ?
Un couple gagnant 4 000 € par mois avec 30 000 € d’apport peut viser une maison d’environ 280 000 €. Mais ce chiffre dépend de règles précises. Voici comment déterminer quel budget pour acheter une maison est réaliste dans votre situation, entre apport, capacité d’emprunt et frais à ne pas oublier.
- Votre budget = apport personnel + capacité d’emprunt, moins les frais d’acquisition.
- La capacité d’emprunt est plafonnée par la règle des 35 % d’endettement (assurance comprise).
- La durée du prêt est limitée à 25 ans (27 ans pour le neuf ou l’ancien avec gros travaux).
- Un apport d’environ 10 % est généralement attendu, notamment pour couvrir les frais.
- La banque vérifie aussi votre reste à vivre et votre épargne de sécurité.
Déterminer quel budget pour acheter une maison vous correspond revient à additionner deux ressources, puis à en retrancher les frais.
Budget d’acquisition = apport personnel + capacité d’emprunt — dont une partie servira à payer les frais (notaire, garantie).
L’apport, c’est l’argent dont vous disposez déjà. La capacité d’emprunt, c’est ce qu’une banque acceptera de vous prêter, encadré par des règles strictes. Les deux se calculent séparément, puis s’additionnent.
Depuis 2022, et toujours en vigueur en 2026, les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) :
À titre indicatif, avec un taux autour de 3,3 % sur 25 ans (taux variables dans le temps), une mensualité de 1 000 € finance un capital d’environ 205 000 €. Plus la durée est longue, plus le capital empruntable monte — mais le coût total aussi.
L’apport personnel vient s’ajouter au montant emprunté. La plupart des banques attendent un apport d’environ 10 % du prix, qui sert en pratique à couvrir les frais d’acquisition (notaire, garantie) sans les financer à crédit.
Un apport plus élevé améliore votre dossier : il rassure la banque, peut faire baisser le taux et augmente d’autant votre budget. Une épargne disponible (Livret A, assurance-vie) est valorisée dans l’analyse, contrairement à un capital bloqué.
La règle des 35 % n’est pas le seul critère. La banque vérifie aussi votre reste à vivre — ce qui vous reste une fois toutes les charges payées.
| Profil | Reste à vivre souvent attendu |
|---|---|
| Personne seule | ≈ 700 à 1 000 €/mois |
| Couple | ≈ 1 200 à 1 500 €/mois |
| Par enfant à charge | + 300 à 500 €/mois |
Les banques apprécient aussi une épargne résiduelle (souvent 3 à 6 mois de mensualités) après l’achat. Un dossier à 35 % pile mais sans reste à vivre suffisant peut être refusé.
Erreur fréquente : confondre l’enveloppe totale avec le prix de la maison. Une partie de votre budget part en frais d’acquisition — environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Le prix de la maison que vous pouvez viser est donc inférieur à votre enveloppe.
Pour le détail de ces coûts annexes, voir quels frais prévoir en plus du prix d’achat ?, et pour bâtir votre plan complet, comment préparer son budget immobilier ?
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Mensualité maximale | 35 % × 4 000 € | 1 400 € |
| Capacité d’emprunt (25 ans, ~3,3 %) | mensualité crédit ≈ 1 320 € | ≈ 270 000 € |
| + Apport personnel | 270 000 + 30 000 | ≈ 300 000 € |
| − Frais d’acquisition (~8 %) | environ 21 000 € | − 21 000 € |
| Prix de maison visable | enveloppe − frais | ≈ 279 000 € |
Les taux d’intérêt évoluant dans le temps, ce résultat est indicatif : à revenus égaux, une variation de taux déplace le budget de plusieurs milliers d’euros. Les prix au mètre carré varient par ailleurs fortement selon les régions (consultez les indices Notaires-INSEE).
Calculer sa capacité à la main suppose de jongler avec le taux, la durée et l’assurance. Un calculateur fait le travail instantanément. Le calculateur de budget d’achat Simulvia combine vos revenus, votre apport et vos charges pour estimer l’enveloppe maximale et le prix de bien correspondant.
Pour situer ce budget dans l’ensemble de votre projet, du financement à la signature, appuyez-vous sur le Guide complet de l’achat immobilier.
Connaissez votre budget avant de visiter
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Les montants, taux et seuils indiqués sont fournis à titre indicatif et évoluent dans le temps (taux d’intérêt, règles d’octroi). Ces informations sont données à titre informatif et ne constituent ni un conseil juridique, fiscal ou financier. Pour une étude personnalisée, rapprochez-vous de votre banque, d’un courtier ou d’une ADIL.