Quels frais prévoir lors d’un achat immobilier ?
Pour une maison ancienne affichée 250 000 €, le prix n’est que le début : entre frais de notaire, frais bancaires et coûts annexes, le budget réel grimpe souvent de 25 000 à 35 000 €. Voici précisément quels frais prévoir lors d’un achat immobilier, poste par poste, pour ne pas vider votre épargne le jour de la signature.
- 01Quels frais prévoir lors d’un achat immobilier : la vue d’ensemble
- 02Les frais de notaire, deuxième poste du budget
- 03Les frais d’agence
- 04Les frais bancaires (dossier, garantie, courtage)
- 05Assurance emprunteur et frais récurrents
- 06Exemple concret : le budget complet à 250 000 €
- 07Utiliser un calculateur
- 08FAQ
- Au-delà du prix, comptez en moyenne 8 à 15 % de frais selon le type de bien et le financement.
- Les frais de notaire sont le poste principal : 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
- Le crédit ajoute des frais de dossier, de garantie et l’assurance emprunteur.
- Les frais d’agence sont souvent déjà inclus dans le prix affiché (à vérifier dans le mandat).
- Prévoyez une marge de sécurité d’environ 10 % du prix pour les imprévus et frais annexes.
Savoir quels frais prévoir lors d’un achat immobilier, c’est éviter la mauvaise surprise classique : croire que le prix affiché correspond au budget total. En réalité, l’addition complète se répartit en trois familles.
| Famille de frais | Quand | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Frais d’acquisition (notaire) | À la signature | 2 à 8 % du prix |
| Frais de financement (crédit) | À la mise en place du prêt | plusieurs milliers d’€ |
| Frais annexes et récurrents | Après l’achat | variable |
Au total, le budget réel dépasse le prix de 8 à 15 % selon que vous achetez dans l’ancien ou le neuf, et selon votre mode de financement.
Après le bien lui-même, c’est la dépense la plus lourde. Ces frais d’acquisition, en grande partie composés de taxes, représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils se règlent intégralement le jour de la signature de l’acte authentique.
Pour le détail du calcul, voir comment calculer les frais de notaire ? — et pour alléger l’addition, peut-on réduire les frais de notaire ?
Si la vente passe par une agence, sa commission s’ajoute au prix net vendeur. Elle se situe généralement entre 3 et 8 % du prix (souvent 4 à 5 %), librement fixée par l’agence.
Le plus souvent, le prix affiché dans l’annonce est un prix « FAI » (frais d’agence inclus) : la commission est déjà dans le prix. Vérifiez dans le mandat qui en supporte la charge — cela influe sur l’assiette des frais de notaire.
Dès qu’un prêt finance l’achat, plusieurs frais s’ajoutent au coût du crédit.
Bonne nouvelle : ces frais sont généralement intégrés au plan de financement dès le départ, ce qui donne une vision globale du coût du projet.
Certains coûts ne se paient pas une fois, mais s’étalent dans le temps. Ils sont à intégrer au budget mensuel.
| Poste récurrent | Nature |
|---|---|
| Assurance emprunteur | Exigée de fait par la banque ; pèse souvent 25 à 35 % du coût total du crédit. Changeable à tout moment (loi Lemoine). |
| Taxe foncière | Due chaque année ; au prorata entre vendeur et acheteur l’année de la vente. Le neuf peut être exonéré 2 ans. |
| Charges de copropriété | En appartement : prorata du trimestre en cours dû dès l’acquisition, puis charges régulières. |
Ajoutez les frais d’établissement (déménagement, ouverture des compteurs) et, surtout dans l’ancien, une réserve pour les éventuels travaux.
| Poste à prévoir en plus du prix | Montant indicatif |
|---|---|
| Frais de notaire (≈ 8 %) | ≈ 20 000 € |
| Frais de dossier bancaire | ≈ 500 à 1 500 € |
| Frais de garantie (caution) | ≈ 2 500 à 3 500 € |
| Déménagement, compteurs, divers | ≈ 1 000 à 3 000 € |
| Total à provisionner | ≈ 24 000 à 28 000 € (≈ 10-11 %) |
À ce budget « jour de l’achat » s’ajoutent les postes récurrents (assurance emprunteur, taxe foncière). Les frais d’agence sont ici supposés inclus dans le prix FAI. Ces montants sont indicatifs et varient selon le dossier, la banque et le département.
Le poste le plus lourd et le plus calculable reste les frais de notaire. Le calculateur de frais de notaire Simulvia vous en donne le montant précis selon le prix et le type de bien — la base de tout budget d’acquisition réaliste, à laquelle vous ajoutez ensuite les frais bancaires et annexes.
Pour construire votre plan de financement complet et suivre chaque étape, appuyez-vous sur le Guide complet de l’achat immobilier.
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Les montants et fourchettes indiqués sont fournis à titre indicatif et varient selon le bien, le département, la banque et le dossier. Ces informations sont données à titre informatif et ne constituent ni un conseil juridique, fiscal ou financier. Pour bâtir un plan de financement engageant, rapprochez-vous de votre banque, d’un courtier ou d’une ADIL.